<<中古の築年数と減価償却の関係について>>横浜市金沢区・追浜・逗子葉山エリア　不動産売買のモチイエ

木造で築20年超えの家を売却査定に出した時に、日本の住宅はスクラップアンドビルドの構造になっていて、減価償却期間も22年なので残念ながら建物の価値はありません。

という話、聞いたことありませんか？

私も先輩方からそう教わってきましたし、一括査定で訪問したお客様が他社の営業さんからこの様に言われた。ということを何度も耳にしてきました。

不動産系の有名なユーチューバーさんでこの様に説明している人もいましたね。。

 

中古住宅の残存価値と減価償却は全く関係ないので、そもそも一般的な耐用年数とは別物なんですけどね。

 

ちなみに減価償却期間は居住用と業務用とで償却年数が異なります。

もうその時点で価値の減価や耐用年数との関係性はほぼないことが明確ですよね。

 

居住用とは自宅を貸したり、実家が空き家になったので貸したり。いわゆる賃貸業にはならないようなものを言います。

アパートを建てたり買ったりすると、これは立派な大家業ですので業務用の扱いになります。

 

そして、木造アパートの減価償却期間は22年ですので、その22年だけが一人歩きしているかの様に広まってきてしまったのかと思います。

居住用の償却期間は33年なので、1.5倍の長さがあります。自分で住んだり、実家は33年くらいの耐用的価値があって、アパートや木造店舗等は22年で耐用価値がなくなるってどう考えてもありえないですよね。

なぜ11年も違いが出るかと言いますと、減価償却というのは税務上の経費として算入するものなので、厳しく設定されているというだけのことなのです。

 

会計上の計算方法というだけのことですので、一般的な木造住宅の耐用的価値や残存価値を計るものではないわけです。

 

私がこれまでに扱ってきた中古住宅の中には築80年超え、90年超え、100年超えというものもあります。

いずれも複数回の大規模修繕工事を経てきているのが、それだけの年数を維持してきている背景にはありますが、適切に維持管理をして適切に修繕をしていくことによって木造住宅も超長期間使うことができます。

ただし、大規模地震のことを考えると耐震基準が制定された昭和56年6月以降というものだけでなく、阪神淡路大震災によって平成12年にはさらに基準が厳しくなっています。

この平成12年以降の建物については全ての建物において、一定の耐震での信頼性はありますが、昭和の時代の方が良い木を使えていた住宅が多いし、家に隙間風が入っていたことによって建物が健全に保たれるというプロの声も聞きます。

 

いずれにしても長く使うためには目利きのできるリフォーム屋さんに診てもらって、適切に管理・修繕をしていく必要がありますね。

 

 

この答えは一律の物がなく、上記にも記載した維持管理・修繕の具合や立地環境、使われている材によっても大きく異なってきます。

一つの基準として、例えば33年で建替えが必須の状況となってしまった場合は、維持管理が相当に不適切であったと言えます。

 

一般的な住宅でも50～60年くらいは適切に維持管理、修繕をしていけば使えます。