販売価格について
販売価格とは
不動産の販売価格についてはいくらで販売しても法律での罰則等はありません。
そのため、一般的には売主さんが売りたいと思った金額と査定業者の数字を突き合わせして落としどころをつけて設定をするか、売主さんの希望価格で販売することになります。
【販売価格の消費税について】
不動産売買では消費税のかかる物件とかからない物件があります。
その内訳の前にまず、不動産売買において消費税がかかる物件は広告表示をする際に税込み価格にしなければならない。というルールがあります。
【消費税がかかる物件とかからない物件の違いについて】
〇土地→１００%非課税 土地は消費するものではないので消費税はかけない。という理屈で非課税となります。
〇中古戸建→売主が消費税課税事業者の場合にはかかる。消費税課税事業者でなければかからない。
一般的に個人の方がお住み替えや相続財産の処分等で売却する物件の場合には、まずかかることはないのですが、売主さんが個人でも自営業を営んでいる場合にはかかる場合があります。
フルリフォームされた物件の場合は、売主が課税事業者である買取再販売業者であることが多いので、消費税がかかることが多いです。
〇中古マンション→中古戸建と同じです。
〇新築→１００%消費税がかかります。広告表示上の新築は売主が事業者になりますので消費税が必ず発生します。
【消費税のかけ方について】
上記に記載しましたが、土地は非課税ですので例えば５０００万円の新築だった場合には消費税がかかるのはこの内建物代である1000~1500万円程になります。
この建物価格は実価格であることもありますが、消費税を納める売主さん側からしたら当然消費税が低い方が良い訳で実価格より低く設定されていることが多々あります。
中古の場合には、仕入れた時点での土地と建物の金額按分も通常はされていませんので、任意で振り分けることになります。
現実的には、固定資産税の評価証明書という税金の台帳の様なものでの土地・建物の評価額から按分して設定したりします。
【消費税は多い方が良いのか少ない方が良いのかについて】
これ、意外と知らない方が多いと思いますが消費税は多い方が買う方にとってメリットがあります。
何に影響するかと言いますと、私達不動産業者がいただく仲介手数料に関係しています。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限は３％＋6万円に消費税・地方消費税と定められていますが、消費税が発生する分、二重課税にならない様に税抜きの物件価格に対して３％＋6万円という計算になっています。
要するに物件に消費税が多く発生する場合は、その分仲介手数料が減ることになります。
その点では、新築物件やりフォーム再販の中古戸建、マンションは個人の方が売主さんとして販売されている同価格の物件より安く買えることになります。
